Waarom oversluiten?

Het hoeft niet alleen interessant te zijn om dit te doen omdat de rente van de nieuwe hypotheek lager is maar het kan ook zijn omdat de nieuwe hypotheek betere voorwaarden heeft.

Als je je hypotheek oversluit, sluit je een nieuwe hypotheek af. Je krijgt dus ook nieuwe voorwaarden en een nieuwe rente. Het hoeft niet alleen interessant te zijn om dit te doen omdat de rente van de nieuwe hypotheek lager is maar het kan ook zijn omdat de nieuwe hypotheek betere voorwaarden heeft. Met de nieuwe hypotheek los je de schuld van de oude hypotheek af. Dat kan natuurlijk interessant voor je zijn. Maar reken jezelf niet rijk voordat je dit goed hebt doorgerekend. 

Als je al een hypotheek  hebt, dan kun je die vaak meenemen als je je hypotheek gaat oversluiten. Zo kun je bijvoorbeeld je aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere bank.

Het is niet altijd voordelig om over te sluiten. Aan het oversluiten van een bankspaarhypotheek zitten haken en ogen (zie hieronder)

Berekenen

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek kun je niet altijd ongewijzigd meenemen als je de hypotheek oversluit. Veel geldverstrekkers hanteren de regel dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50 % van de marktwaarde van de woning, ook al had je voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Is jouw aflossingsvrije hypotheek hoger, dan zal een nieuwe bank je niet zomaar accepteren.

Informeer bij je geldverstrekker of adviseur welke mogelijkheden er voor jou zijn. 

Het kan ook verstandig zijn om het deel van de lening dat boven die 50% uitkomt, wel af te lossen door daar bijvoorbeeld een annuïteitenlening van te maken. Gedurende de resterende looptijd zullen je lasten omhoog gaan, maar feitelijk ben je dan aan het ‘sparen’ en zullen je lasten aan het einde van de looptijd een stuk lager zijn. En ook is op die manier het risico lager dat je eventuele partner met een grote restschuld blijft zitten na overlijden of arbeidsongeschiktheid.

Spaarhypotheek

Het heeft meestal geen zin om een (bank)spaarhypotheek over te sluiten naar een lagere rente. Een lagere rente heeft dan meestal een hogere verzekeringspremie of inleg op de bankspaarrekening tot gevolg. Jouw bruto lasten blijven over het algemeen vrijwel gelijk. Je netto lasten zullen bij een lagere rente veelal oplopen vanwege een hogere premie/inleg en een lagere hypotheekrenteaftrek. Ook hier kan een adviseur je alles over vertellen.

Soms kan het interessant zijn om een (bank)spaarhypotheek over te sluiten naar een annuïteiten hypotheek. Raadpleeg daarvoor je adviseur. Je kunt dit ook indicatief berekenen via onze oversluitcheck.

Einde looptijd
Oversluiten kan ook interessant zijn omdat:

  • Vanaf uw 56-jarige leeftijd uw pensioeninkomen wordt meegenomen bij de acceptatie van een nieuwe hypotheek. Daarna is oversluiten vaak een stuk lastiger of niet meer mogelijk
  • Loopt uw hypotheek af, bijvoorbeeld in de periode van 10 jaar vóór uw pensioenleeftijd of als u met pensioen bent dan is het verstandig dan nu vast rekening mee te houden
  • Een langere looptijd biedt ook de mogelijkheid om te kiezen voor langere rentevaste periode

Let er wel op dat verlenging van de looptijd bij het oversluiten van uw hypotheek gevolgen kan hebben voor de hypotheekrenteaftrek. Bij verlenging van een lineaire hypotheek of annuïteiten hypotheek komt deze te vervallen.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je in het verleden geen gebruik kon maken van NHG dan kan dat in veel gevallen nu wel. Je kunt dan profiteren van extra voordelen zoals:

  • Een lage rente (hypotheken met NHG bieden meestal de laagste rente)
  • Een tijdelijk vangnet als je de hypotheek zelf onverhoopt niet meer kunt aflossen door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van je partner.
  • Het kwijtschelden van een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop van je huis door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van je partner.

Extra hypotheek voor een verbouwing
Wil je eventueel verbouwen? Dan zou je meteen de hypotheek kunnen verhogen. Let op: dit kan alleen als je inkomen dit toelaat en als de geldverstrekker dit goedkeurt. Het geld komt dan in een bouwdepot te staan.

Als je gaat verbouwen dan is verstandig om de hele hypotheek te beoordelen en niet alleen een nieuwe hypotheek(deel) aan te gaan voor de verbouwing. 
Ook is het belangrijk om naar de hoogte van je inschrijving te kijken. Als je deze wat hoger zet, dan hoef je voor het bijlenen voor een verbouwing of verduurzaming van je huis niet steeds naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte.

Waarde van de woning

De nieuwe geldverstrekker kijkt ook naar de hoogte van je hypotheek, in verhouding tot de waarde van je woning. Is er sprake van onderwaarde (je huis is minder waard dan jouw huidige hypotheekschuld), dan is het meestal niet mogelijk om je hypotheek onder te brengen bij een nieuwe geldverstrekker. Een adviseur kan beoordelen of oversluiten mogelijk is.

Wil je eventueel verbouwen? Dan zou je meteen de hypotheek kunnen verhogen. Let op: dit kan alleen als je inkomen dit toelaat en als de geldverstrekker dit goedkeurt. Het geld komt dan in een bouwdepot te staan.

De vergoeding (boeterente) voor vroegtijdig aflossen die je moet betalen is fiscaal aftrekbaar. Dat geldt ook voor de overige kosten die je moet maken voor het verkrijgen van jouw nieuwe hypotheek. Denk daarbij aan taxatiekosten, advieskosten en notariskosten. Voor het berekenen van de boeterente die je (mogelijk) zou moeten betalen, hebben wij een handige rekenhulp.

Download de gratis Hypotheekrente App